6月1日,大唐集团更新了在港交所的招股书。此前的5月29日,公司于2019年11月30日披露的招股书刚刚失效。

  2019年大唐集团经历了权益销售的的大幅下滑。根据克而瑞数据,2019年大唐集团权益销售金额为187.8亿元,同比大幅下滑35%,排名也由74名下滑到100名。

  截至2019年底,大唐集团一年内到期的借款总额为23.02亿元,而公司账面现金为22.14亿元,不够覆盖短债。截至2020年2月29日,两年内到期的借款总额上升到55.84亿元,或面临偿债压力。

  2019年下半年以来,公司大力度拿地补仓。能否顺利IPO,对于缺钱的大唐来说很重要。

  2019年权益销售额下滑35% 土地成本高企

  大唐集团总部位于厦门,是南宁三大物业开发商之一。公司大部分收益来自海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区,2019年海西经济区占比是最高的,达到了42%;北部湾占21.2%,京津冀则占到24.4%。


  根据克而瑞数据,大唐地产2016到2018年流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元;权益销售金额分别为86.1亿元、447.7亿元、289.6亿元。

  2019年,公司全口径金额339.5亿元,权益销售金额为187.8亿元,权益销售额大幅下滑35%,排名也由74名下滑到100名。离2018年宣布的三年1000亿的销售目标仍有很大距离。

  从2017年到2019年,大唐集团营业收入分别为40.19亿元,54.96亿元、81.08亿元;纯利则为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元。

  从招股书来看,公司这几年一直面临土地成本较高的问题。从2017年到2019年,已售每平方米平均土地收购成本分别为2420元、3229元、3983元,分别占当年平均售价的35.2%、36.7%、39%。2019年占比已经接近40%。较高的土地成本蚕食了利润。

  除此之外,影响公司盈利能力的还有拿地时附属的安置房协议。在南宁、贵阳、福州及漳州,大唐集团均存在与政府合作的安置项目,这是拿地的先决条件。

  安置房所得收益包含在建筑服务项目中,2017年到2019年,大唐集团提供建筑服务产生的收益分别为5.35亿元、2.04亿元、2.19亿元,分别占当期收入的13.3%、3.7%及2.7%。该业务毛利率为5%,拉低了整体毛利率。

  此外,从招股书披露出来的信息看,大唐集团正在大力度拿地。

  在2019年11月30日发布的招股书中,大唐集团披露,从2019年6月30日至招股书披露前,公司获得16幅地块,其中14幅是从公开市场获得,总代价40.2亿元,余下两幅通过收购获得,未披露价格。16幅地块总面积达到100.14万平方米。

  6月1日更新的招股书显示,2020年2月29日以来,大唐集团增加了7幅地块,其中包括公开市场的2幅地块和收购的5幅地块,代价分别为4.33亿元和34.44亿元,合计38.77亿元,总面积38.88万平方米。

  粗略相加可以得出,2019年下半年至今公司拿地金额已经超过78.97亿元,获得的土储面积已经超过139.02万平方米。而布局的城市主要是漳州、重庆、岳阳、莆田、泉州、柳州及南宁等二三线城市。

  截至2020年2月29日,大唐集团全部已竣工、开发中及未来开发土储建筑面积为889.72万平方米。2019年以来新获得的土储占较大部分。

  在此时大幅加仓二三线城市,预计会对公司造成不小的现金流压力,大唐集团预计现有项目开发成本达到164亿元,其中2020年需要72.56亿元。

  三年减值拨备4.58亿

  2017年到2019年,大唐集团均存在对开发中物业的减值拨备,分别为2353.1亿元、1.55亿元、2.79亿元。三年合计减值4.58亿元。

  这些减值拨备均针对角美大唐世家,角美大唐世家位于漳州角美,临近厦门,处在厦门及漳州的交通枢纽附近。该项目集住宅物业、商业物业及车位于一身,面积为41558平方米。截至2017年12月31日,大唐集团持有该物业项目67%的权益。

  2017年6月大唐集团收购了该地块,并支付土地出让金15亿元,楼面价达到13514元每平方米。

  项目从2017年12月开始建设,预期2021年4月竣工。2018年5月,住宅物业开始预售。在这期间厦门房价未按预期上涨,角美物业的平均售价也在整体下跌。角美大唐世家住宅物业每平方米平均售价约16400元至18600元(商业物业及车位未预售)。按照目前的售价,地价占到售价的70%至80%。

  除此之外,公司已竣工物业也存在减值情况。从2017年到2019年,减值拨备分别为7152.7万元、5286.7万元、5666万元。减值的物业涉及四个项目:格林小镇、同安大唐世家、漳州大唐世家及漳州港大唐世家。

  其中的格林小镇原本为天津海汇房地产开发有限公司项目(简称“天津海汇”),2016年大唐集团从海尔地产手中收购了天津海汇,交易价款为21.7亿元,天津海汇有5个项目,分别为格林小镇、观雅庭院、唐晟雅苑、唐韵雅苑及唐玺雅苑。

  格林小镇2016年9月竣工,目前尚未完全出售。而观雅庭院2019年12月竣工,唐晟雅苑、唐韵雅苑及唐玺雅苑将分别于2020年12月、2022年12月、2021年12月竣工。

  现金不够覆盖短债 两年内将有55.84亿元债务到期

  2017年到2019年,大唐集团负债总额持续攀升,从257.79亿元增长到297.51亿元,再增长到339.55亿元。

  其借款总额则经历了三连降,分别为91.45亿元、84.61亿元、77.7亿元。由此导致公司净负债率在上市前夕由2017年的1087.9%,降到2018年的408.8%,再降到2019年的119.2%。但仍处在较高的水平。

  除银行借款外,信托公司、资产管理公司及其融资平台是公司重要的融资来源。截至2019年底,尚未偿还的信托融资款项总额占借款总额的43.3%。信托融资涉及项目公司的股权质押。融资利率最高的一笔达到12%,大部分高于10%,最低的一笔也有8.8%。公司披露的7笔信托融资到期日均在2020年与2021年,总金额24.68亿元。

  根据披露的资料,截至2019年底,公司一年内到期的借款总额为23.02亿元,一至两年内到期的为28.21亿元,而公司账面现金为22.14亿元,不够覆盖短债。截至2020年2月29日,两年内到期的借款总额已经达到55.84亿元。

  这三年,大唐集团借款利息加上租赁负债利息合计高达8.31亿元、8.67亿元、7.38亿元,超过净利润,超过90%都资本化了。

  大唐集团此次IPO募资用途包括偿还借款,及2020年下半年建设及开发项目,包括唐晟雅苑、唐玺雅苑、唐韵雅苑、长沙大唐印象•御玺及长沙大唐印象•御园。

  IPO能否成功对于正在大力度拿地扩张的大唐集团来说很重要。